Lietuvos nekilnojamo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius pastebi, kad paskolų palūkanų kilimas turi dvejopą poveikį.
„Jos kyla vystytojams, kurie ima paskolas, juk verslas skolinasi už tas pačias palūkanas. Tačiau palūkanų kilimas veikia ir gyventojus, kurie tuos būstus perka. Žinoma, kad palūkanų kilimas darys įtaką NT rinkai. Tik sunku pasakyti, kas vyks.
Verslams tai darys mažesnę įtaką, o žmonės palūkanų kilimą pajus stipriau. Paskolų įmokos gyventojams didėja, o naujas paskolas pasiimti taip pat sunkiau, ypač tiems, kurių pajamos yra ribotos. Be to, ir NT yra pabrangęs“, – svarstė vystytojų atstovas.
Anot jo, pirkėjai šiuo metu tiesiog laukia ir neskuba pirkti būsto.
„Matysim, kiek tas laukimas truks. Tačiau vargu, ar tai lems kainų mažėjimą, nes NT yra pastatytas už praeitų metų statybinių medžiagų kainas, kurios buvo didelės.
Žinoma, gali būti NT vystytojų, kuriems reikės pinigų, todėl jie skubės parduoti ir siūlys nuolaidas. Tačiau tai nebus masinis reiškinys. Tokie atvejai bus pavieniai“, – prognozavo M. Statulevičius.
Statybų savikaina gali didėti, bet nuolaidų irgi bus
Kalbėdamas apie statybų savikainą bendrovės „Citus“ direktorius Mantas Galdikas pastebėjo, kad šiuo metu pasaulinėje rinkoje bendras medžiagų kainų lygis yra stabilus: nors kai kurios jos pinga, kitos – brangsta.
„Ką tik pasirodė prognozė, kad laukiama metalų brangimo. Lietuvos bankas šiais metais prognozuoja ir darbo užmokesčio augimą, todėl didės šis komponentas savikainoje; statybų darbai brangsta ir dėl darbo jėgos trūkumo, nes darbininkai emigruoja į užsienį.
Trumpai tariant, tvaraus ir ilgalaikio savikainos mažėjimo tikėtis nėra priežasčių, o dalį savikainos augimo plėtotojai amortizavo ir į kainą neperkėlė. Pvz., prasidėjus medžiagų brangimui pandemijos pradžioje, būstas brango mažiau. Pernai pasirašėme daugiau nei 450 notarinių sutarčių, kurių vertė nuo rezervacijos ar preliminariosios sutarties sudarymo momento buvo išaugusi dešimtimis milijonų“, – skaičiavo bendrovės vadovas.
Anot jo, NT projektas statomas apie 9–12 mėn., o didelė dalis sąnaudų patiriamos jo pradžioje, nes atliekami konkursai, sudaromi sandoriai dėl medžiagų ir darbų, todėl verta projekte kainas vertinti kaip pastovias iki jo pabaigos.
„Taigi, jei sumažėtų savikaina, ji kainoje atsispindėti galėtų tik naujuose projektuose, kurie fiksuotų naujas kainas.
Kitas dalykas – savikainoje pastaruoju metu auga ne vien statybinių medžiagų ar darbų kaina. Nemažą šoką sektoriuje sukėlė nauji teisės aktai, kurie įsigaliojo ne palaipsniui, o per labai trumpą laikotarpį. Tai ir žemės įstatymas, pabranginęs sklypus, ir infrastruktūros įstatymas, ir nauji reikalavimai elektromobilių vietoms, civilinėms slėptuvėms ir pan. Nuo kitų metų planuojamas reikalavimas notarinius sandorius pasirašyti tik turint 100 proc. projekto baigtumą taip pat didins kainas“, – įspėjo M. Galdikas.
Pasak jo, nesitraukiant statybų savikainai NT kainų mažėjimo galima pagrįstai tikėtis esant turto pervertinimui: kai kaina neatitinka realios vertės.
„Lietuvos bankas skaičiuoja, kad tokio pervertinimo rinkoje nėra. Žinoma, kad dalis būstų rinkoje gali atpigti: nelikvidūs vienetai, paskutiniai būstai projekte ar pan. Kainas koreguoti gali mažesnieji rinkos žaidėjai, neturintys ilgalaikių planų NT versle.
Vidutinė rinkos kaina rodo bendrą „temperatūrą“, o pastaruoju metu, sumažėjus tiek pasiūlai, tiek paklausai, šis rodiklis tapo jautresnis net smulkiems svyravimams ar pasikeitimams. Visuotinis kainų mažėjimas ne kompensuojantis turto pervertinimą, o galintis padaryti verslą nepelningu, verstų įmones svarstyti, ar verta toliau plėtoti projektus bei tęsti veiklą“, – kkomentavo bendrovės vadovas.
Jis sutiko, kad šiuo metu labiausiai įperkamumą mažina palūkanų brangimas, tačiau tai esą niekaip nepriklauso nuo NT plėtotojų.
„Ekonomistai prognozuoja tikėtiną euribor palūkanų normos mažėjimą kitais metais, todėl tai turėtų būti laikinas reiškinys. Dar vienas dalykas, į kurį reikia atkreipti dėmesį, yra būsto įperkamumas.
Pvz., kitose Vakarų Europos sostinėse bei didmiesčiuose. Neišvengiamai judame jų link, bet Vilniuje ir Kaune būsto įperkamumas kol kas yra reikšmingai geresnis nei panašiuose miestuose kitose šalyse“, – atkreipė dėmesį M. Galdikas.
Paskolas gauti sunkiau, įmokos auga
SEB ekonomistas Tadas Povilauskas pripažino, kad NT rinka Lietuvoje šiuo metu yra vangi.
„Atsigavimo nėra. Tačiau jeigu palūkanos nebedidės, o netgi mažės, tada galėtume matyti atsigavimą. Vis dėlto tai lems ir ekonominė situacija bei karo Ukrainoje eiga. Pirmąjį metų ketvirtį sandorių skaičius bus mažesnis nei pernai.
Būsto kainos skelbimų portaluose jau krenta. Tačiau kiti indeksai to nerodo. Kainos stabilizavosi, tačiau artimiausiais mėnesiais jos turėtų pamažėti, kaip ir kitose Europos šalyse“, – sakė ekonomistas.
Jo teigimu, prognozuojama, kad euribor pasieks piką pakilusi iki 3,5 proc.
„Pastebime, kad suteikiamų būsto paskolų srautas yra mažėjantis. Paskolų sumos krenta, o gyventojams jau turintiems paskolas, didėja paskolų įmokos. Tačiau didelės įtakos gyventojų finansinei padėčiai tai neturėtų padaryti“, – tikisi T. Povilauskas.
NT pardavimai jau dugne?
Bendrovė „Inreal“ skaičiavo, kad 2023 metų pradžia Vilniaus pirminėje būsto rinkoje iš esmės niekuo nesiskyrė nuo 2022 metų gruodžio.
Sausio mėnesį sostinėje susitarta dėl 106 būstų pardavimo (144 nauji susitarimai, 38 nutraukti susitarimai). Šie skaičiai panašūs į praėjusio mėnesio (atitinkamai: 107, 141, 34) ir apie keturis kartus mažesni nei prieš metus (394, 421, 27).
„Rinkos aktyvumas gana tolygiai mažėja beveik dvejus metus, nuo pokarantininio šuolio. Iki 2021 metų pradžios rinkos aktyvumas sparčiai augo menkstant pandemijos įtakai kasdieniam gyvenimui.
Tačiau jau tų pačių metų antroje pusėje rinka susibalansavo, o tolesnis jos vėsimas ir aukšta palyginamoji bazė lėmė tai, ką šiandien galime vadinti „dugnu“, – teigė bendrovės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Anot jo, didžiausias aktyvumo nuosmukis įvyko per paskutinį pusmetį, kai 100 sandorių per mėnesį tapo įprastu rodikliu. Šio rinkos pokyčio priežastys yra jau ne kartą aptartos: pastatyto būsto trūkumas, neapibrėžtumas dėl ateities, palūkanų bei kainų šuolis, ankstesnis rekordinis rinkos aktyvumas.
„Būsto kainos, panašu, stabilizavosi. Atskiruose segmentuose yra pastebimos ir nuolaidos. Nors Euribor rodiklis vis dar auga, tačiau tikimasi, kad pikas jau yra arba tuoj bus pasiektas. Kol pirkėjai delsia, nauji pastatai po truputį kyla, pastatyto būsto pasiūla taip pat pamažu didėja.
Atsigavus gyventojų perkamajai galiai neapibrėžtumą dėl ateities pakeis pozityvesnės nuotaikos. Tokie pokyčiai galėtų išjudinti ir būsto rinką“, – prognozavo T.S. Kvainickas.
