Pavyzdžiui, nuomojame būste jis nori apgyvendinti savo draugus ar giminaičius, rado didesnę nuomą siūlančius nuomininkus ir pan.
Specialistai nurodė, kad, nors būstas priklauso jam, vis tik to padaryti nuomotojas paprastai negali – gali tekti išmokėti kompensacijas arba eiti teismo keliu.
Jau įprasta, kad būsto savininkai apsidraudžia gavę užstatą ar depozitą. Vis tik daug teisių turi ir nuomininkai. Pavyzdžiui, pasibaigus sutarties terminui nuomotojas negali sutarties sudaryti su nauju nuomininku, nebent senajam išmokės kompensaciją.
Neturi teisės savavališkai nutraukti sutarties
Bendrovės „Saugi nuoma“ komandos vadovė Evelina nurodė, kad vienašališkai nutraukti nuomos sutartį nuomotojai gali tuo atveju, kai nuomininkas yra nemokus ar daro žalą būstui. Kitu atveju nuomotojas neturi teisės savavališkai, kada panorėjęs nutraukinėti sutarties.
„Kiekvienoje normalioje nuomos sutartyje yra numatyti nuomos sutarties nutraukimo punktai ir įspėjimo laikotarpiai, norint nutraukti sutartį anksčiau laiko. Dažniausiai įspėjimo laikotarpis yra mėnesis ar du.
Visada šalys gali susitarti tarpusavyje, tačiau ateiti ir išvaryti negali, jei tam nėra priežasčių. Tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turi įsipareigojimų ir turi jų laikytis“, – aiškino specialistė.
Advokatų kontoros „Glimstedt“ partnerė ir advokatė Dr. Laura Augytė-Kamarauskienė nurodė, kad, pagal bendrą Civiliniame kodekse numatytą taisyklę, terminuotos nuomos sutarties nutraukti prieš terminą, nesikreipdamas į teismą, nuomotojas negali.
O ir kreipimusi į teismą, pašnekovės teigimu, turi būti įstatyme arba sutartyje numatytas sutarties nutraukimo pagrindas. Nebent šalys sutartyje yra susitarusios dėl kitokios nuomos sutarties nutraukimo tvarkos.
Nuomotojui lieka depozitas, o kas lieka nuomininkui?
Vis tik ne paslaptis, kad nuomotojai visada prašo depozito – vieno ar kelių mėnesių nuomos dydžio užstato. Tad, jeigu nuomininkas nusprendžia išsikraustyti sutarčiai nepasibaigus, depozitas dažnai lieka savininkui kaip kompensacija.
Anot advokatės, tai, kad nuomininkui nutraukus nuomos sutartį prieš terminą nuomotojui lieka depozitas, yra nusistovėjusi praktika, tačiau ne taisyklė.
„Remiantis šalių lygiateisiškumo principu, paprastai tokia pati „veidrodinė“ sąlyga yra taikoma ir nuomotojui, norinčiam nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.
Depozito, paprastai sumokamo pagal nuomos sutartį, paskirtis visų pirma yra užtikrini sutarties nevykdymą ar netinkamą vykdymą iš nuomininko pusės, padengti įsiskolinimą už nesumokėtą nuomos mokestį ar kompensuoti nuostolius, padarytus nuomojamam turtui“, – dėstė L. Augytė-Kamarauskienė.
O ar abi šalys turės mokėti netesybas (kompensacijas), netesybų ir depozito suma bei kt. priklauso nuo konkretaus susitarimo, nurodė pašnekovė.
Neterminuotą sutartį nutraukti paprasčiau
L. Augytės-Kamarauskienės teigimu, jei nuomos sutartis terminuota, ją nutraukti prieš terminą nuomotojas gali tik esant įstatyme numatytiems pagrindams: nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal paskirtį, blogina daikto būklę, nemoka nuomos mokesčio, nedaro remonto.
Arba sutartyje numatytiems pagrindams ir pirmiausia suteikus protingą terminą nuomininkui šiems trūkumams pašalinti.
O neterminuotą nuomos sutartį nuomotojas gali nutraukti įspėjęs nuomininką ne mažiau kaip prieš 3 mėnesius.
„Jei nuomos sutarties nutraukimas neteisėtas, nuomininkas, kaip ir bet kurios kitos sutarties šalis, gali kreiptis į teismą dėl nuostolių atlyginimo. Reikalauti kompensacijos nuomininkas gali tik jei taip buvo susitarta nuomos sutartyje“, – aiškino specialistė.
Ko gali reikalauti buvęs nuomininkas?
Anot advokatės, nuomos sutarties nutraukimas nepasibaigus jos terminui tik dėl to, kad atsirado daugiau mokantis nuomininkas, greičiausiai būtų pripažintas nesąžiningu ir sukeltų nuomotojui neigiamas pasekmes.
Pašnekovė atkreipė dėmesį, kad sudarant nuomos sutartį naujam terminui jos sąlygos, pavyzdžiui, nuomos dydis, gali būti pakeistos.
Vis tik, jeigu nuomotojas atsisakė su buvusiu nuomininku sudaryti sutartį naujam terminui, ir, praėjus ne daugiau kaip 1 metams po sutarties pabaigos, sudaro tą sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas turi teisę reikalauti kelių dalykų.
T. y. reikalauti nuomininko teises ir pareigas perduoti jam arba atlyginti nuostolius, atsiradusius dėl atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui.
L. Augytė-Kamarauskienė neslėpė, kad, jeigu ginčo išspręsti nepavyksta, galima eiti teismo keliu. Tačiau ji pažymėjo, kad byla gali trukti nuo pusmečio iki poros metų ar daugiau, tad bylinėtis teisme turėtų būti paskutinis pasirinkimas tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. O visuomet protingiausia – ieškoti kompromiso.
Užsienyje – mokumo patvirtinimas ir nuomos kainų ribos
L. Augytė-Kamarauskienė pastebi, kad investicijos į nekilnojamąjį turtą ir grąžą iš jo nuomos yra bene populiariausia lietuvių investavimo forma.
Vis tik ji neslėpė, kad nuomos santykių tradicijos Lietuvoje dar nėra tokios gilios ir nusistovėjusios kaip, pvz., Jungtinėje Karalystėje. Ten, anot pašnekovės, nuomininkų yra reikalaujama pateikti savo arba išlaikančių asmenų mokumą patvirtinančius dokumentus iš darbovietės arba sumokėti nuomos mokestį už 6 mėnesius į priekį ir depozitą.
O Vokietijoje, kur nuomininkų teisės yra itin saugomos valstybės, nuomos mokestis gali būti keliamas tik valstybės nustatytais intervalais, o nuomos sutartis nutraukta, tik jei nuomojamo būsto nuomotojui prireikia savo poreikiams.
„Lietuvoje nuomos tradicijos dar vis formuojasi, keičiasi požiūris į būsto nuomą apskritai, keičiasi ir dažnai sudėtingėja nuomos sutartys, o tiek nuomininkai, tiek nuomotojai vis geriau žino savo teises ir jas gina teisiniais būdais.
Kaip bebūtų, būsto nuomos sutartis, kaip ir bet kuri kita civilinė sutartis, yra šalių susitarimas. Šalys pačios sprendžia, ar sudaryti konkrečią sutartį, ar ne, ir kokiomis sąlygomis. Jos abi privalo sąžiningai vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus“, – dėstė advokatė.
