Vis dažniau pasitaiko atvejų, kuomet pardavėjas nusprendžia nutraukti minėtą preliminarią sutartį, nes, pavyzdžiui, gavo geresnį pasiūlymą parduoti NT brangiau. Šiuo atveju pirkėjas lieka it musę kandęs ir netenka norimo būsto, o kartu – sugaišto laiko bei išlaidų, patirtų iki sutarties pasirašymo.
Anksčiau tokia situacija reikšdavo tik vieną – pirkėjas tęsia paieškas, o pardavėjas uždirba daugiau. Tačiau prieš kelerius metus Lietuvos Aukščiausiasis teismas pripažino, kad tai nėra sąžininga, todėl nutraukus sutartį pirkėjas turi teisę į tam tikrą kompensaciją. Nors sutarties nutraukimas atleidžia abi šalis nuo sutarties vykdymo, jis nepanaikina teisės reikalauti atlyginti nuostolius, atsiradusius dėl sutarties neįvykdymo, bei netesybas.
Kas laikoma nuostoliais iki sutarties pasirašymo?
Lietuvos įstatymai nurodo, kad pradėjus derybas pirkėją ir pardavėją sieja specifiniai – pasitikėjimo teisiniai santykiai, kurie reikalauja abipusio sąžiningumo vienas kito atžvilgiu. Taigi net derybose abi pusės privalo elgtis sąžiningai. Šios pareigos pažeidimas yra pagrindas taikyti civilinę atsakomybę nesąžiningai sutarties šaliai.
Bendrąja prasme, nuostoliai gali būti tiesioginiai, netiesioginiai ir prarastos galimybės nuostoliai. Tiesioginiams priskiriamos tokios sąžiningos šalies patirtos išlaidos teisinei pagalbai, pavyzdžiui, preliminarios sutarties peržiūrai, dalyvavimui derybose ir pan. Taip pat sumokėti mokesčiai už ketinamo įsigyti turto duomenų tikrinimą viešuose registruose bei turto vertinimo ataskaitos parengimo išlaidos, jeigu ją reikia pateikti bankui, tarkime – imant paskolą.
Netiesioginiais nuostoliais gali būti pripažįstamos negautos pajamos, kurios turi būti realios, ne hipotetinės. Pavyzdžiui, turimo būsto nuomos pajamos, pagrindžiamos sudaryta nuomos sutartimi su būsimu nuomininku – negautas pelnas, kurį pirkėjas būtų gavęs pardavėjui įvykdžius prievolę. Taip pat netiesioginiais nuostoliais gali būti pripažinta pirkėjo sumokėta GPM suma nuo turėto buto pardavimo pelno, jeigu pirkėjas negalėjo pasinaudoti mokestine lengvata – per vienerius metus nuo turimo turto pardavimo neįsigijo kito būsto dėl pardavėjo kaltės ir dėl šios priežasties pvz. pirkėjas, pardavęs savo ankstesnį būstą naujo būsto įsigijimo kainai sumokėti, negalėjo pasinaudoti mokestine lengvata, pardavėjui nepagrįstai atsisakius parduoti butą, dėl kurio buvo sudaryta preliminari sutartis.
Dar viena, dažnai užmirštama nuostolių rūšis – prarastos galimybės nuostoliai, kurią praktikoje nelengva įrodyti dėl per mažai surinktų įrodymų.
Prarastos galimybės vertė dėl preliminariosios sutarties nevykdymo gali būti atlyginama remiantis kainų skirtumo principu tik tais atvejais, kai nustatomos visos toliau pateikiamos aplinkybės:
1. Pardavėjas nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį;
2. Yra priežastinis ryšys tarp neteisėtų pardavėjo veiksmų ir pirkėjo nuostolių;
3. Dėl pasitikėjimo pardavėju, su kuriuo pasirašė preliminarią sutartį, pirkėjas atsisakė galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju;
4. Dėl nesąžiningo pardavėjo nutrūkus deryboms per protingą terminą buvo sudaryta kita pagrindinė sutartis.
Ši nuostolių rūšis taikoma iki sutartiniuose santykiuose ir apibrėžiama kaip kompensacija už prarastą galimybę sudaryti alternatyvų sandorį su trečiąja šalimi, pavyzdžiui, kitu NT pardavėju. Tačiau kaip minėta, šis nuostolių metodas retai kada buvo naudojamas, nes dažnu atveju pirkėjai iš anksto nesiruošia teisminiam ginčui ir nerenka rašytinių įrodymų, kad derėjosi su kita šalimi, kad derybos buvo toli pažengusios ir kad pastarojo pasiūlymo atsisakė dėl pardavėjo geresnio pasiūlymo, kur vėliau jis nepagrįstai nutraukė.
Gali kilti klausimas – kaip nustatyti, kokius, konkrečiai, nuostolius patyrė pirkėjas nutraukus sutartį ir kaip juos tiksliai apskaičiuoti. Vienas iš būdų – kainų skirtumo metodas.
Paprastai tariant, jeigu pardavėjas dėl savo neteisėtų veiksmų gavo naudos, ši nauda gali būti pripažinta NT pirkimo galimybės netekusio pirkėjo nuostoliais.
Nuostolių nustatymo būdai pagal kainų skirtumo metodą
Vienas iš būdų, kuriuo gali remtis pirkėjas, siekiantis įrodyti prarastos galimybės nuostolius, yra kainų skirtumo metodas. Prarastos galimybės piniginė vertė gali būti atlyginama remiantis kainų skirtumo principu tik tais atvejais, kai nustatomos tam tikros aplinkybės.
Pirmiausia, pradinė sutartis turi būti nutraukta nukentėjusios šalies, šiuo atveju – pirkėjo. Antra, sutartis turi būti nutraukta dėl pardavėjo sutarties neįvykdymo. Tuomet pirkėjas turi sudaryti pakeičiančią sutartį su trečiuoju asmeniu – įsigyti kitą panašų NT ar dėl jo pirkimo sudaryti preliminarią sutartį. Galiausiai, kita sutartis turi būti sudaryta per protingą terminą.
Tokiu atveju pirkėjas gali reikalauti iš pardavėjo tarp pirmos ir antros preliminarių sutarčių esančio kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo. Panašumo kriterijai yra pagrinde šie: naujas NT turi būti panašių ar tapačių statybos metų, panašios kvadratūros, kambarių skaičiaus, pastatytas panašioje vietoje (rajone), tokios pačios paskirties (t.y. jeigu buvo ketinama įsigyti gyvenamosios paskirties patalpas – butą, vadinasi, tapačiu nebus laikomas butas, kurio paskirtis – viešbučių ar poilsio). Taip pat praktikoje dažnai kyla sunkumų sudaryti pakeičiančią sutartį per protingą terminą: kai pardavėjas nutraukia preliminarią sutartį, pasitaiko atvejų, kad nesiteikia grąžinti ir pirkėjo sumokėto avanso. Tokiu atveju pirkėjui sudėtinga vėl surinkti avanso sumą naujo – pakeičiančio – būsto įsigijimui ir kol susitaupoma kita suma, protingas terminas sudaryti pakeičiančią sutartį jau būna, vadinkime, pasibaigęs. Svarbu pabrėžti, kad protingo termino sampratos teisės aktai neapibrėžia, tačiau jį teismas vertina atsižvelgdamas į bylos faktus ir aplinkybes. Šis terminas pradedamas skaičiuoti nuo sutarties nutraukimo ir trunka tiek, kiek reikalauja aplinkybės. Jei objektyviai aplinkybės trukdo sandorį sudaryti iš karto po sutarties nutraukimo, protingas laikas gali būti ir vėlesnis, kai išnyksta trukdžiai sudaryti pakeičiantįjį susitarimą. Vertinant termino trukmę, reikšmingas ir subjektyvusis kriterijus, pvz.: terminas priklauso nuo galimybės surasti kitą kontrahentą, kuris galės sėkmingai įvykdyti prievolę, kiek įmanoma mažesniais kaštais ir kita. Tačiau jeigu per ilgai bus delsiama sudaryti kitą pakeičiančią NT preliminarią ar notarinę sutartį ir per tą laikotarpį dėl kitų veiksnių (rinkos kainos šuolių, infliacijos ir pan.) smarkiai padidės NT kainos, teismas visgi gali aiškinti, kad prašomi priteisti nuostoliai, apskaičiuoti kainų skirtumo metodu, nėra teisinga nuostolių suma, nes buvo per ilgai delsiama sudaryti pakeičiančią sutartį (nesudaryta per protingą terminą, o tai lėmė atsiradusių kainų skirtumą). Tad pirkėjams nerekomenduojama delsti 2-5 metus, nes toks terminas gali iš esmės pakeisti NT kainų rinką – teismas gali nepriteisti prašomos nuostolių sumos, nes pakeičianti sutartis nebuvo sudaryta per protingą terminą. 2022 m. šalyje ir pasaulyje smarkiai šoktelėjus NT kainoms, statybinėms medžiagoms (kurį viešoje erdvėje buvo siejama su prasidėjusiu karu Ukrainoje), pardavėjai dažnai šia teismų praktika, kuri nebuvo palanki pirkėjams, naudodavosi ir suprasdami, kad pirkėjai turi mažai įrankių apsiginti nuo pardavėjo nesąžiningų veiksmų, nutraukdavo preliminarias sutartis ir parduodavo turtą kitam pirkėjui už ženkliai didesnę sumą, nei kad jis patirdavo pagal nutrauktą preliminarią sutartį nuostolių, kurių suma įprastai apsiribodavo avanso suma ir bauda, nurodyta preliminarioje sutartyje. 2022 m. Lietuvos Aukščiausiasis teismas pirmą kartą savo praktikoje suteikė realią galimybę pardavėjo gautą naudą, nutraukus preliminarią sutartį ir pardavus turtą trečiajam asmeniui už didesnę kainą, pripažinti pirkėjo nuostoliais ir atitinkamai juos priteisti pirkėjo naudai.
Šioje byloje pirkėjas prašė priteisti iš pardavėjos 23 tūkst. eurų – kainų skirtumą, tarp jos gautos naudos už didesnę pasiūlytą to paties NT kainą (30 tūkst. eurų) ir nesudarytos tarp pirmojo pirkėjo bei pardavėjos sutarties kainos (7 tūkst. eurų). Teismas prašymą patenkino, tačiau pirmiausiai paprašė įrodyti grynąjį pelną, kurį gavo pardavėja, atskaičius mokesčius bei kitas išlaidas. Kitaip tariant, siekiant prisiteisti pardavėjo gautą naudą, ji turi būti vertinama per „grynojo“ pelno prizmę (iš gauto kainų skirtumo atskaičiuoti pardavėjo sumokėti mokesčiai, kitos rinkliavos) ir tik tokia suma gali būti pripažinta pardavėjo gauta nauda, į kurią sąžininga šalis turi teisę reikalauti priteisti kaip jo patirtus nuostolius.
Pavyzdžiui, jūs pasirašote preliminarią sutartį su pardavėju dėl NT įsigijimo už 100 tūkst. eurų. Jis nutraukia sutartį ir su kitu pirkėju sutaria 150 tūkst. eurų kainą už tą patį NT. Pardavėjo išlaidos ir mokesčiai siekia 31 500 eurų. Tokiu atveju pirkėjas (nukentėjusi šalis) gali reikalauti (150 tūkst. – 100 tūkst. – 31 500)= 18 500 eurų siekiančių nuostolių atlyginimo (pardavėjo grynojo pelno).
Kai nėra galimybės nustatyti nesąžiningo pardavėjo gautą „grynajį“ pelną dėl to, kad ginčo turtas niekam nebuvo parduotas, galima taikyti kitą nuostolių apskaičiavimo pagal kainų skirtumą metodą. Preliminarioje sutartyje numatytos kainos ir turto rinkos kainos, buvusios preliminarios sutarties nutraukimo dieną, skirtumą. Jis aktualus ir gali būti taikomas tais atvejais, kai nesąžiningas pardavėjas nutraukia sutartį, tačiau turto dar nėra pardavęs trečiajam asmeniui. Pavyzdžiui, preliminarioje sutartyje jūsų išsirinkto NT pardavimo kaina nurodyta – 100 tūkst. eurų, tačiau sutarties nutraukimo dieną jo vertė rinkoje – 150 tūkst. eurų. Tai reiškia, kad jūs, kaip pirkėjas, patyrėte 50 tūkst. eurų nuostolių (150 tūkst. – 100 tūkst.), kurią galėtumėte reikalauti priteisti iš pardavėjo. Nors praktikoje nedažnai toks metodas taikomas, tačiau po 2022 m. LAT išaiškinimo jau galima tikėtis, kad vis dažniau šis metodas bus taikomas.
Trečias kainų skirtumo apskaičiavimo metodas. Preliminarioje sutartyje nurodytos turto kainos ir pardavėjo vienašališkai pasiūlytą didesnę turto pardavimo kainą: jeigu pirkėjas ir pardavėjas pasirašo preliminarią sutartį, tarkime, dėl NT įsigijimo už 84 tūkst. eurų, tačiau vėliau pardavėjas nurodo nebeketinantis parduoti ar negalintis pastatyti turto už sutartą kainą (84 tūkst. eurų) bei siūlo parduoti tą patį turtą už, tarkime, 100 tūkst., pirkėjas netenka galimybės jį įsigyti pigiau, už ankstesnę kainą. Todėl nauja pardavėjo pasiūlyta kaina gali būti pripažinta kaip atitinkanti rinkos kainą (nes būtent vystytojas sprendžia už kokią kainą turtą parduoti, t.y. jis nustato rinkos kainas). Teismų praktikoje jau yra išaiškinimų, kad nors pirkėjas gali derėtis, galutinę kainą nustato pardavėjas ir tokiu atveju pirkėjo prarastos galimybės finansinė išraiška (nuostoliai) apskaičiuojama pagal pardavėjo pasiūlytą naują pardavimo kainą. Pateiktu pavyzdžiu priteistini nuostoliai siektų (100 tūkst. – 84 tūkst.)= 16 tūkst. eurų.
Tačiau būtina pabrėžti, kad teikiant reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo, nuostolių apskaičiavimo metodą reiktų pasirinkti ne pagal galimos didžiausios naudos gavimo principą, o pagal faktines susiklosčiusias aplinkybes: tarp šalių vykusį susirašinėjimą, derybų eigą, kitus šalių atliktus veiksmus ar neveikimą. Būtent nuo to priklauso ar ieškinio reikalavimas dėl konkretaus dydžio nuostolių priteisimo bus patenkintas ar atmestas.
Lina Liogė, advokatų kontoros „CEE Attorneys“ advokato padėjėja, vyresnioji teisininkė.
