Pvz., vilnietis Kipras dar prieš įsigyjant butą buvo įspėtas, kad stovėjimo aikštelė priklauso ne gyventojams, o įmonėms, kurios yra pirmame daugiabučio aukšte.
„Sutartyje su šia sąlyga sutikau, nepagalvojau, kad bus tiek problemų. Atrodė savaime suprantama, kad prie daugiabučio galėsime privažiuoti ir statyti automobilius, pasidalinsime ta aikštele.
Bet kurgi – kiemas visada perpildytas įmonių furgonėliais, aplinkinių gyventojų mašinomis. O apsitverti kiemo negalime – jis mums nepriklauso", – pasakojo Kipras.
Naujienų portalo tv3.lt kalbinti specialistai pripažino, kad tokių atvejų, kai aikštelė prie daugiabučio priklauso ne gyventojams, o privatiems asmenims ar įmonėms, pasitaiko vis dažniau.
Tad kokias išeitis tuomet turi daugiabučio gyventojai?
Uždrausti naudotis aikštele negali?
Daugiabučių administravimo bendrovės „House care“ projektų vadovo Vaclovo Stankevičiaus teigimu, tokių atvejų vis pasitaiko, ypač naujesnės statybos kvartaluose.
Jo aiškinimu, taip nutinka tada, kai kvartalo vystytojas parkavimo vietas ar kiemo dalį registruoja kaip atskirą turtinį vienetą arba neparduoda jų kartu su butais:
„Teisiniu požiūriu tai sukuria potencialių konfliktų, nes faktinis naudojimas dažnai neatitinka teisinės situacijos.“
Anot V. Stankevičiaus, tokiu atveju gyventojai negali įsirengti barjerų ar naudoti teritorijos be leidimo, tačiau taip pat ir savininkas negali be pagrindo uždrausti daugiabučio gyventojams naudotis aikštele.
„Jei kiemas registruotas kaip privatus sklypas, parkavimo tvarką gali nustatyti tik savininkas.
Tačiau praktikoje dažniausiai sudarome abipusiai naudingas servituto ar „dalijimosi“ sutartis – tai leidžia aiškiai apibrėžti teises, prievoles ir išlaidas abiem pusėms“, – patikino „House care“ atstovas.
Kada gyventojai gali naudotis privačia aikštele?
Advokatų kontoros „Marger“ advokatės Eleonoros Maciejevskos teigimu, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad daugiabučio namo statytojai yra įpareigoti įrengti automobilių stovėjimo vietas, kad būtų užtikrintas gyventojų poreikis naudotis pastatu pagal jo paskirtį.
„Vien tai, kad žemės sklypas nepriklauso daugiabučio gyventojams, nereiškia, kad jie netenka teisės naudotis žemės sklypu.
Taigi, jei žemės sklypas yra būtinas daugiabučiui naudoti pagal paskirtį (pvz., patekimui į pastatą, privažiavimui, automobilių statymui) jis gali būti pripažintas priklausiniu, t. y. būtinu pastato naudojimui“, – aiškino E. Maciejevska.
Anot jos, tokiu atveju žemės sklypas turėtų būtų prieinamas visiems daugiabučio gyventojams, net jei ir priklauso kitiems juridiniams ar fiziniams asmenims:
„Jei žemės sklypas nėra įregistruotas kaip bendro naudojimo objektas, tačiau yra būtinas gyventojų poreikiams, teismas taip pat gali pripažinti teisę naudotis šiuo sklypu, nustatydamas servitutą.“
Taigi vien tik nuosavybės faktas nėra pakankamas pagrindas uždrausti kitiems asmenims naudotis sklypu. Tačiau viskas priklauso nuo individualios situacijos.
Vis tik advokatė paminėjo, kad yra situacijų, kai gyventojai negali naudotis aikštele, net jei ji ir yra prie pat daugiabučio.
Pvz., kai sklypas nėra būtinas daugiabučio aptarnavimui arba yra įrengtos kitos alternatyvios vietos automobilių parkavimui.
Už aikštelę gali tekti mokėti kompensaciją
E. Maciejevska atkreipė dėmesį, kad aikštelės savininkas turi teisę į atlygį už naudojimąsi jo nuosavybe, kas reiškia, kad daugiabučio gyventojams už galimybę naudotis aikštele gali tekti mokėti kompensaciją.
Advokatė nurodė, kad konkretus kompensacijos dydis gali būti sprendžiamas arba šalių susitarimu (atsižvelgiant į rinkos kainas už automobilių stovėjimo vietų nuomą, vietovės ypatumus), arba ginčo atveju kompensacijos dydį nustatys teismas.
Pasak V. Stankevičiaus, praktikoje pasitaiko keli tokių situacijų sprendimo būdai: Praktikoje pasitaiko keli modeliai:
- turtinis servitutas – oficialiai suteikiama teisė naudotis sklypu;
- darnus susitarimas dėl tvarkos (dažnai tarpininkaujant administratoriui);
- naudojimosi tvarkos sutartis – kai susitariama dėl tvarkos, leidimų ir kompensacijos.
Visgi E. Maciejevska atkreipė dėmesį, kad net ir tuo atveju, kai gyventojai turi teisę naudotis privačiu žemės sklypu, gali kilti klausimų ir pykčių dėl jo naudojimosi tvarkos, kompensacijos už naudojimąsi ar pan.
Todėl daugiabučio gyventojams ir sklypo savininkui rekomenduojama tartis ir sudaryti aiškias sutartis, kur būtų užtikrintos visų teisės ir pareigos.
Ką galima ir ko negalima daryti privačioje aikštelėje
„House care“ projektų vadovas primena – jei aikštelė priklauso daugiabučio gyventojams bendrosios dalinės nuosavybės teise, sprendimus priima patys savininkai (balsavimo būdu), o priežiūrą dažniausiai vykdo namo administratorius ar bendrija pagal patvirtintą biudžetą.
Jei aikštelė priklauso privačiam asmeniui, tada jis ir atsako už jos būklę, nebent su gyventojais ar administratoriumi būna sudaryta sutartis dėl pasidalintos atsakomybės.
Tačiau, jei aikštelė priklauso privačiam savininkui, daugiabučio gyventojai ja gali naudotis tik pagal jos paskirtį, t. y. automobilių statymui.
„Gyventojai neturi teisės savavališkai įrengti šlagbaumo, užtvarų, ženklų. Šiuos veiksmus gyventojai galėtų atlikti tik su aikštelės savininko sutikimu.
Savininko leidimo nereikia, kai vykdomi būtini tvarkymo darbai, užtikrinantys normalų naudojimąsi aikštele. Pvz.: šlavimas, sniego valymas ar tokie minimalūs remonto darbai be esminių pakeitimų, kaip įtrūkimų ar duobių užtaisymas“, – dėstė E. Maciejevska.
Ji vardijo, kad daugiabučio gyventojams yra privaloma gauti savininko leidimą, kai norima:
- riboti prieigą prie aikštelės;
- joje atlikti remonto darbus (pvz., asfaltuoti, keisti dangą, ženklinimą);
- joje įrengti naują infrastruktūrą (pvz., elektros įkrovimo stoteles, apšvietimą);
- naudoti aikštelę ne pagal paskirtį, t. y. ne automobilių stovėjimui.
Ar daugiabutis gali aikštelę nusipirkti?
Advokatė patarė, kad, esant galimybei, daugiabučio gyventojams būtų tikslinga aikštelę iš privataus asmens įsigyti.
Ji primena, kad daugiabučio butų ir patalpų savininkai ar bendrija aikštelę galėtų įsigyti tik su daugumos pritarimu (50 proc. + 1).
Už aikštelę būtų mokama bendrai, proporcingai priklausančių butų ar kitų patalpų plotui (nebent būtų susitarta kitaip).
E. Maciejevska pabrėžė, kad priėmus sprendimą daugumos pritarimu už aikštelę privalėtų mokėti visi – tiek balsavę prieš, tiek visai nebalsavę.
V. Stankevičius nurodė, kad atvejų, kai aikštelė iš privataus asmens nuperkama, pasitaiko:
„Kai susitarimas tampa neįmanomas arba ilguoju laikotarpiu nepraktiškas, bendrijos ar administratoriai kartais inicijuoja sklypo įsigijimą. Tai leidžia patiems spręsti dėl tvarkymo, investicijų ar parkavimo taisyklių.“
Patiko straipsnis? Užsiprenumeruokite mūsų naujienlaiškį ir gaukite svarbiausias dienos naujienas bei įdomiausius straipsnius kiekvieną darbo dieną 11 val. Tiesiai į Jūsų el. paštą!
