NT specialistai sako, kad vystytojams jau reikėtų pamiršti rekordinius metus su didžiuliais sandorių skaičiais, esą kitais metais situacija stabilizuosis.
Įmonės „Realdata“ vadovas Arnoldas Antanavičius prognozavo, kad NT rinka kitais metais sandorių skaičiumi bus panaši, kaip ir šiemet.
„Dabartinis sandorių skaičius nėra rekordinis, tačiau jis toks pat, koks buvo 2017 m. ar 2018 m. Rinkai tiesiog reikės susitaikyti, kad rekordiniai metai jau praeityje. Teks grįžti į stabilesnį laikotarpį“, – prognozavo A. Antanavičius.
Lietuvos nekilnojamo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius irgi tikisi, kad kitais metais sandorių skaičius bus panašus, koks buvo ir šiemet.
„Tai būtų tvaru, prognozuojama ir įgyvendinama. Ko gero, NT vystytojų galimybės yra didesnės, bet matome ekonominį neapibrėžtumą“, – pastebėjo vystytojų atstovas.
Statybų kaštai brangs?
Tačiau abu NT specialistai vardija skirtingas priežastis, kodėl būsto kainos kitais metais irgi bus didelės.
Pasak A. Antanavičiaus, aukšta infliacija skatina atlyginimų augimą, galimybes daugiau skolintis ir pirkti brangesnį būstą.
„Infliacija daro savo poveikį ir tikriausiai kitais metais matysime didesnes NT kainas. Tai bloga žinutė tiems gyventojams, kurie tikisi šiemet parduoti, o kitais metais pirkti būstą ir iš to uždirbti arba apskritai laukti mažesnių kainų.
Žinoma, taip gali būti, tačiau aukšta infliacija skatina pinigų nuvertėjimo lūkesčius. Todėl sumiškai kainos visur ir auga“, – aiškino NT specialistas.
Tuo metu M. Statulevičius atkreipė dėmesį, kad kitais metais neišvengiamai brangs darbo jėga.
„Jeigu prognozuojama, kad apskritai atlyginimai kitais metais kils apie 9 proc., tai statybos sektoriuje atlyginimų augimas gali būti didesnis ir siekti daugiau nei 10 proc. Atlyginimų dedamoji statybose yra reikšmingas faktorius ir sudaro keliolika procentų bendros statybų kainos. Akivaizdu, kad tai prisidės prie aukštesnių statybos kainų.
Kitos dedamosios – statybinės medžiagos, sklypai, infrastruktūra, mokesčiai irgi augs. Nebent turėsime pavienių atvejų, kai kažkas nusipirks pigesnį sklypą ar pan. Tačiau bendrai statybos kaštai kitais metais augs. Taip pat sunku prognozuoti, kaip keisis energetikos kainos“, – komentavo M. Statulevičius.
Jo teigimu, dar vienas visai rinkai svarbus faktorius – statybos darbai Ukrainoje.
„Jeigu Ukrainoje prasidėtų atstatymo darbai, padidėtų darbo jėgos, statybinių medžiagų ir technikos poreikis. Tai irgi lemtų statybų kaštų aukštesnes kainas, o vėliau ir pačių būstų.
Visi šie veiksniai rodo, kad nebus priežasčių statybos kaštams pigti“, – pastebėjo M. Statulevičius.
Išpūstos kainos susitrauks
Vis tik M. Statulevičius atkreipė dėmesį, kad šiemet aukštas kainas užsikėlę vystytojai kitais metais gali jas sumažinti, jeigu nesiseks parduoti būstų.
„Kitais metais bus atsižvelgiama ir į pirkėjų galimybes įpirkti būstą, nes brangsta paskolos. Jeigu žmonės negalės gauti paskolų, jie atidės savo sprendimus pirkti būstą. Tai bus viena iš priežasčių, kuri neleis augti kainoms.
Dar galime turėti ir mažesnę būstų pasiūlą. Plėtotojai matydami neapibrėžtumą gali atidėti sprendimus pradėti vystyto projektus
Tuo metu A. Antanavičius irgi atkreipė dėmesį, kad augančios palūkanos mažina paklausą ir lėtina NT apsukas.
„Tačiau kitais metais palūkanų augimas tikriausiai bus gerokai lėtesnis arba net sustos. Europos Centrinis Bankas (ECB) turi balansuoti, kad neiššauktų kitų problemų.
Matome pranešimus, kad infliacijos augimas yra pasiekęs piką. Atsižvelgdamas į tai ECB gali ramiau žiūrėti į palūkanų kėlimo politiką. Tai į būsto rinką atneštų stabilumo ir ramumo“, – svarstė A. Antanavičius.
Būsto įperkamumas nukrito į seniai regėtas žemumas
Registrų centro duomenimis, trečiąjį šių metų ketvirtį trijuose didžiausiuose Lietuvos miestuose būsto kainos buvo penktadaliu didesnės nei prieš metus.
Tačiau „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus tikina, kad būsto kainų šuoliai jau lieka praeityje − įvairūs kainų indeksai rodo, kad trečiąjį metų ketvirtį kainų kilimas išsikvėpė, o spalio mėnesį, palyginti su rugsėju, Vilniuje ir Kaune kainos netgi šiek tiek sumažėjo.
„Brangus būstas, kylanti pinigų kaina ir prastos gyventojų nuotaikos slopina aktyvumą būsto rinkoje. Sandorių skaičius nukrito į 2019 m. lygį, o vystytojai skelbia apie itin žemus naujo būsto rezervacijų skaičius.
Žvelgiant istoriškai, nukritus pardavimams pokyčiai kainose išryškėja po 6−9 mėnesių, todėl ryškesnio poveikio būsto kainoms galima tikėtis kitų metų pirmoje pusėje“, − komentavo V. Šimkus.
Anot ekonomisto, atlyginimai didžiuosiuose miestuose per metus augo maždaug 10−11 proc. ir smarkiai atsiliko nuo būsto kainų augimo. Be to, dėl ECB griežtinamos pinigų politikos vidutinės gyventojų mokamos palūkanos padidėjo ir šie veiksniai lėmė prastesnį būsto įperkamumą visuose didmiesčiuose.
„Gyventojų galimybės įpirkti būstą labiausiai sumažėjo Kaune ir Klaipėdoje, kuriuose per ketvirtį vidutinis įperkamo būsto plotas sumažėjo, atitinkamai, 15 ir 12 kv. m. Sostinėje būstas yra brangiausias, palyginti su gyventojų pajamomis, tačiau įperkamas plotas sumažėjo kiek mažiau – 8 kv. m. Nors būsto brangimas ir išsikvepia, įperkamumą artimiausią pusmetį toliau neigiamai veiks kylančios palūkanų normos“, − sakė V. Šimkus.
Kaip keisis būsto kainos?
„Swedbank“ vyriausiojo ekonomisto Nerijaus Mačiulio teigimu, šiuo metu rinkos prognozuoja, kad bazinės palūkanų normos pasieks 3 procentus.
„Vis tik visame pasaulyje matome atsitraukiančius pagrindinius infliacijos veiksnius, JAV infliacija jau sparčiai mažėja, tad šios tendencijos pasieks ir Europą, kurioje pagrindinis kainų kilimo veiksnys buvo ir išlieka energijos išteklių krizė“, − prognozavo vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.
Pasak jo, matant išsikvepiantį euro zonos ekonomikos augimą bei galimos recesijos ženklus, galima tikėtis, kad ECB palūkanų normų kėlimą greit baigs. Palūkanų normos savo piką turėtų pasiekti kitų metų pavasarį, o jau 2023 metų pabaigoje ECB turės pakankamai priežasčių jas ir sumažinti.
„Swedbank“ ekonomistų skaičiuojamas nuomos pajamingumo rodiklis, parodantis, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės jo nuomos pajamos, pastaraisiais mėnesiais nukrito į žemiausią lygį per pastarąjį dešimtmetį.
„Mažėjantis nuomos pajamingumas mažina investicinio būsto įsigijimo patrauklumą, o dar neturintiems nuosavo būsto jo nuomos alternatyva dažnai tampa patrauklesne išeitimi, ypač, kol yra sumažėjęs būsto įperkamumas. Per mažiau nei pusmetį derybinė galia iš pardavėjų perėjo į pirkėjų rankas, o pastarieji daug atsargiau ir lėčiau priims sprendimus bei tikėsis nuolaidų“, − teigė N. Mačiulis.
Ekonomistas taip pat atkreipia dėmesį į tai, kad mažesnis būsto įperkamumas, prastesni lūkesčiai ir didesnės palūkanų normos labai neigiamai paveikė būsto rinką daugelyje Vakarų valstybių, kuriose pastarąjį pusmetį jau stebimos kainų korekcijos. Pavyzdžiui, Švedijoje būstas jau atpigo daugiau nei dešimtadaliu.
„Per pastaruosius trejus metus Lietuvoje vidutinis būstas pabrango daugiau nei 40 procentų – tai nebuvo tvari tendencija, todėl tikėtina, kad išvysime sveiką kainų korekciją. Vis tik dabartinė situacija nėra panaši į 2008-ųjų krizę. Lietuvos banko vertinimu, būstas yra galimai pervertintas tik dešimtadaliu, todėl prielaidų daug didesniam kainų kritimui kol kas nematyti“, − sakė ekonomistas.
Pasak N. Mačiulio, tikėtina, kad per artimiausius metus matysime toliau vėstančią, o ne griūnančią būsto rinką. Sumažėjusios kainos ir toliau augantys atlyginimai greitai atstatys įperkamumą, todėl ilgalaikis įšalas būsto rinkoje mažai tikėtinas.
