Praėjusiais metais baigėsi maždaug penkerius metus trukusi stagnacija būsto rinkoje – sandorių skaičius sparčiai augo visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Didesnį aktyvumą iš dalies lėmė gerėjantys gyventojų lūkesčiai dėl šeimos pajamų bei mažesnis nerimas dėl ekonominės aplinkos. Tačiau didžiausios įtakos gyventojų sprendimui įsigyti būstą greičiausiai turėjo padidėjęs būsto įperkamumas bei išaugęs nuomos pajamingumas. „Swedbank“ ekonomistų vertinimu, panašios tendencijos išliks ir šiais metais, tačiau kainų šuolių tikėtis nereikėtų.
Praėjusių metų pabaigoje dar labiau išaugo Lietuvos gyventojų susidomėjimas būstu. 2013 m. ketvirtąjį ketvirtį Vilniuje parduota net 36,3 proc. daugiau butų nei prieš metus. Didelė būsto paklausa kilstelėjo ir butų kainą Vilniuje. Po ilgokos pertraukos butų kainos Vilniuje paskutinį praėjusių metų ketvirtį, palyginus su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, išaugo 4,7 procento. Aktyvumas didėjo ne tik Vilniuje – pernai Kaune sudaryta 23,6 proc., o Klaipėdoje – 34,6 proc. daugiau butų pardavimo sandorių. Tačiau priešingai nei Vilniuje, Klaipėdoje ir Kaune butų brangimo tendencijos praėjusių metų baigoje dar nebuvo. Tam daugiausiai įtakos turėjo tai, kad šiuose miestuose dažniau buvo įsigyjami ne naujos statybos, o pigesni butai.
Butų įperkamumas per metus labiausiai išaugo Klaipėdoje
„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka namų ūkis, kurio pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Namų ūkis butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto paskolos mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jo mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas tampa lengviau įperkamas.
Butų įperkamumas Vilniuje paskutinįjį praėjusių metų ketvirtį, lyginant su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, išaugo 1,8 punkto ir pasiekė 129,5. Latvijoje įperkamumas augo sparčiau – 3,2 punkto, o Taline dėl spartaus butų kainų augimo jis mažėjo 18,3 punkto. Įperkamumas išliko aukščiausias Rygoje, kur indeksas siekė 159,9. „Tai reiškia, kad Rygoje namų ūkių pajamos buvo 59,9 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti butą. Taline namų ūkių pajamos pakankamas viršijo 53,7 proc., o Vilniuje – 29,5 procento. Vidutines pajamas gaunanti šeima Vilniuje šiuo metu įperka 71 kv. m. butą“, – teigia „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.
Pasak „Swedbank“ ekonomistės, kadangi butų kainų augimas lenkė atlyginimų kilimą, įperkamumas Vilniuje augo vien dėl 19 bazinių punktų iki 2,5 proc. sumažėjusių būsto paskolų palūkanų. Lietuvoje palūkanos buvo žemiausios tarp Baltijos šalių jau penktą ketvirtį iš eilės. Tai greičiausiai lėmė didesnė konkurencija tarp bankų Lietuvoje, įtakos turėjo ir galiojančios atsakingo skolinimo taisyklės.
Iš didžiųjų Lietuvos miestų lengviausia butą įpirkti buvo kauniečiams, nes Kaune atlyginimų ir butų kainų santykis yra didžiausias. Kaune namų ūkių atlyginimai buvo net 2,2 karto didesni nei pakankami įpirkti butą. Klaipėdoje įperkamumas dėl sparčiau mažėjusių butų kainų išaugo daugiausiai – net 24,4 punkto iki 191,6. Tačiau „Swedbank“ ekonomistų teigimu, aukštas įperkamumas mažesniuose miestuose dar nereiškia, kad ten didės paklausa ir kainos – demografinės tendencijos mažesniuose miestuose išlieka gana nepalankios.
Spartaus butų brangimo tikėtis nereikėtų
„Swedbank“ taip pat skaičiuoja ir nuomos pajamingumo rodiklį, kuris parodo, kokią dalį buto kainos sudaro metinės jo nuomos pajamos. Didėjantis nuomos pajamingumas rodo, kad buto nuoma tampa mažiau patrauklia alternatyva nei jo įsigijimas. Be to, didėjantis pajamingumas rodo ir galimybę investuoti į butus bei juos nuomoti. Tačiau ekonomistai atkreipia dėmesį, kad tokia investicija yra ne kiekvienam – butai yra nelikvidus turtas, o vidutiniu laikotarpiu gali ir labai nuvertėti, kuo daugelis galėjo įsitikinti 2008-2009 metais.
„Nuomos pajamingumas praėjusių metų pabaigoje ir šių metų pradžioje šiek tiek sumažėjo – Vilniuje ir Klaipėdoje jis siekė 6,4, o Kaune – 7 procentus. Tačiau šis rodiklis išlieka artimas istoriniam vidurkiui ir rodo, jog šiuo metu butų kainos yra artimos jų tikrajai vertei“, – teigia „Swedbank“ vyriausiais ekonomistas Nerijus Mačiulis
„Swedbank“ ekonomistų nuomone, ir praėjusių metų pabaigoje, ir šių metų pradžioje būsto rinkos aktyvumui įtakos turi ne tik aukštas įperkamumas ir nuomos pajamingumas, bet ir euro įvedimo lūkestis. „Pats nacionalinės valiutos pasikeitimas būsto rinkai jokio poveikio greičiausiai neturės. Dėl to, kad Lietuvoje cirkuliuos eurai, o ne litai, užsieniečių susidomėjimas Lietuvos nekilnojamuoju turtu neišaugs. Tačiau nepaisant to, daugelis gyventojų euro įvedimą sieja ir su, tikėtina, didesniu aktyvumu būsto rinkoje, o tai savaime pakursto paklausą ir suformuoja kainų augimo lūkestį“, – mano „Swedbank“ ekonomistas.
N. Mačiulio nuomone, Lietuvos miestuose situacija yra skirtinga nei Taline, kur butai 2013 m. ketvirtą ketvirtį buvo beveik penktadaliu brangesni nei prieš metus. Lietuvoje spartaus butų brangimo tikėtis nereikėtų. „Kainas Taline kėlė butų pasiūlos trūkumas, o Lietuvos miestuose tokios problemos nebus. Todėl ateityje kainos turėtų kilti ne šuoliais, o žengti koja kojon su atlyginimais. Statybų sąnaudų ir atlyginimų augimą pralenkiantis būsto kainų augimas signalizuotų apie galimai besiformuojantį burbulą. Vis tik vertinant tai, kad šiuo metu galioja atsakingo skolinimo taisyklės bei išliks gyventojų skaičiaus mažėjimo ir visuomenės senėjimo tendencijos, burbulų susidarymo rizika yra gana maža,“ – apibendrina N. Mačiulis.
