Kita vertus, dėl smarkiau, negu buvome įpratę, per pastarąjį dešimtmetį padidėjusių būsto kainų daugėja žmonių, kurie ima abejoti, ar toks kainų šuolis nėra pernelyg didelis ir ar nereikėtų minutės pertraukėlės. Tokį pat klausimą, kokį būsto kainos augimą toleruoti prieš imantis veiksmų, galinčių pradėti vėsinti rinką, vis labiau turėtų kelti ne tik centrinis bankas ar valdžia, bet ir nekilnojamojo turto rinkos dalyviai.
SEB banko užsakymu birželį atlikta apklausa parodė, kad du trečdaliai (67 proc.) apklaustų Lietuvos gyventojų galvoja, jog būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių augs, beveik dešimtadalis (8 proc.) mano, kad būstas pigs, 18 proc. nesitiki pokyčių, o likę 7 proc. šiuo klausimu neturi nuomonės. SEB banko būsto kainų lūkesčių indekso reikšmė, apskaičiuojama kaip prognozuojančių, kad būstas brangs ir pigs, procentinių dalių skirtumas, buvo 59 punktai. Kovą šis skirtumas buvo 62 punktai, o prieš metus – 29 punktai. Nors SEB banko būsto kainų lūkesčių indeksas birželį ir buvo mažesnis negu kovą, skirtumas buvo mažesnis negu rezultatų paklaida, todėl pokytis dar yra statistiškai nereikšmingas.
Sostinėje daugiausiai galvojančių, kad būstas brangs
Birželį daugiausiai besitikinčių būsto kainų augimo buvo Vilniaus regione – net 75 proc. apklaustųjų galvojo, kad būsto kaina per artimiausius dvylika mėnesių didės. Kovą taip galvojo 60 proc. apklaustųjų, todėl pokytį per antrą ketvirtį turime laikyti dideliu. Kiek netikėtina tai, kad Kauno regione antrą ketvirtį gyventojų nuomonė keitėsi priešinga linkme – ten manančių, kad būstas per artimiausius vienus metus pigs, buvo 54 proc. apklaustųjų, arba 15 proc. punktų mažiau negu pirmą ketvirtį. Kauno regiono gyventojai tapo atsargiausi iš visų didžiųjų Lietuvos regionų gyventojų.
Tai, kad ir toliau kainų augimo laukia du trečdaliai apklaustųjų, rodo, kad daugelis gyventojų dar negalvoja, jog artimiausiu metu sustiprės veiksniai, dėl kurių būsto kaina nustotų augti. Kainų šuolis 2021 metų pradžioje Lietuvoje buvo didelis. Statistikos departamento duomenimis, pirmą šių metų ketvirtį vidutinė būsto kaina buvo 12 proc. didesnė negu prieš metus. Naujo būsto kainos šoktelėjo 10,8 proc., dabartinio būsto – 12,8 procento. Antrą ketvirtį metinis būsto kainų pokytis veikiausiai buvo dar didesnis ir priartėjo prie 15 procentų.
Vasaros pradžia būsto rinkoje veikiausiai buvo ramesnė
Galima priminti, kad gegužę registruotų individualių gyvenamųjų namų ir butų pardavimo sandorių skaičius Lietuvoje buvo rekordinis. Netrukus bus paskelbti birželio aktyvumo būsto rinkoje duomenys, bet galima įtarti, kad pirmą vasaros mėnesį gyventojai buvo pasyvesni. Tikėtina, kad neigiamą įtaką sandorių skaičiui darė ne tik prasidėjusi vasara, bet ir tai, kad gyventojai kiek atsargiau žvelgia į būsto rinką po praėjusių mėnesių kainų šuolio. Taip pat sandorių skaičiui neigiamą įtaką gali turėti ir labai sumažėjusi naujo būsto pasiūla. Keli paklausos nusiraminimo mėnesiai yra labai laukiami ir būtų naudingi, kad būsto rinka galėtų stabilizuotis.
Pirmą pusmetį sparčiai augo ir būsto statybos sąnaudos, ypač dėl sparčiai brangusių žaliavų. Gyvenamojo būsto statybos sąnaudos gegužę buvo 6,5 proc. didesnės negu prieš metus. Išaugusios statybų sąnaudos ir apskritai ilgas ne tik medžiagų, bet ir statybos darbus atliekančių darbuotojų laukimo laikas vis labiau verčia gyventojus atidėti nuosavų namų statybos darbus.
Kita vertus, daug didesnę negu statybos kainos įtaką būsto rinkos kainai turi paklausa. Būtent ji yra būsto kainos kryptį ir spartą lemiantis veiksnys.
Kaip visada, kas ketvirtį verta apžvelgti, kokie gyventojų lūkesčiai yra kitose šalyse. Švedijoje SEB grupės užsakymu atlikta tokia pat apklausa rodo, kad gegužę būsto kainų augimo tikėjosi net 70 proc. apklaustųjų. Galima priminti, kad Švedijoje vidutinė buto kaina per metus padidėjo daugiau negu dešimtadaliu (12 proc.), individualių gyvenamųjų namų – net 21 procentu. Tokia pat apklausa, atlikta balandį Latvijoje, parodė, kad latviai yra kur kas atsargesni negu lietuviai. Ten 43 proc. apklaustųjų galvojo, kad būstas per artimiausius metus brangs, o 15 proc., kad pigs. Kuklesni lūkesčiai nestebina žinant, kad pirmą ketvirtį Latvijoje vidutinė būsto kaina buvo tik 2,8 proc. didesnė negu prieš metus.
Po ilgos pertrauktos šiemet būsto kainos augs sparčiau negu atlyginimai
Sparčiau auganti būsto kaina Lietuvoje vis labiau verčia galvoti apie tai, kokio dydžio būsto kainų augimas bus pernelyg spartus ir rinką prižiūrinčios institucijos turėtų imtis rinką vėsinančių veiksmų. Pirmiausia reikėtų priminti, kad nuo 2015 metų Lietuvoje vidutinė būsto kaina kasmet augo sparčiau negu vidutinis darbo užmokestis po mokesčių, todėl būsto įperkamumo rodikliai gerėjo. Šiemet vidutinė būsto kaina augs jau sparčiau negu vidutinė alga, tačiau tas skirtumas tarp būsto ir algos augimo tempų dar neatsvers to, kas buvo sukaupta ankstesniais metais.
Todėl vargu ar artimiausiais mėnesiais bus skubama su didesnę stabdančią įtaką nekilnojamojo turto rinkoje darančiais veiksmais ir daugiau dėmesio bus skirta sprendimams, turintiems padaryti rinką skaidresnę, pavyzdžiui, įteisinti privalomą preliminariųjų būsto pirkimo ir pardavimo sutarčių registravimą. Visgi jeigu panašios tendencijos tęsis ir artimiausiais metais, kredito rinkos priežiūros ir valdžios sektoriaus institucijos Lietuvoje turės imtis veiksmų, stengdamos užbėgti nepalankiems įvykiams būsto rinkoje už akių, kad ir kokie jie būtų nepopuliarūs. Juolab kad tokių šalių, kur būsto rinka vis labiau kaista, yra daug visoje Europoje, ir diskusijų apie galimus veiksmus vėsinant rinką bus vis daugiau.
Trečią ketvirtį gyventojų būsto kainų lūkesčiai neturėtų smarkiai kisti. Ekonomika trečią ketvirtį išlaikys spartų augimo tempą, o nerimas dėl trečiojo karantino padidės paskutinį ketvirtį, tačiau jau antrojo karantino pavyzdys rodo, kad tai didelės įtakos būsto rinkai nepadarytų. Gyventojų finansinė padėtis lieka palanki, o tą rodo ir naujausi „Sodros“ pateikti dirbančiųjų pajamų gegužę duomenys. Tiesa, dėl didesnės infliacijos realusis algų augimas jau bus mažesnis.
Reprezentatyvią Lietuvos gyventojų apklausą birželio pradžioje SEB banko užsakymu atliko rinkos ir viešosios nuomonės tyrimų bendrovė „Baltijos tyrimai“. Iš viso buvo apklausta 1026 15–74 metų gyventojai 112-oje šalies vietovių.
SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas
