Apie tai naujienų portalo tv3.lt laidoje „Dienos pjūvis“ diskutuoja bendrovės „Hanner“ vadovas Arvydas Avulis ir „Artea“ banko vyriausioji ekonomistė Indrė Genytė-Pikčienė.
Būsto kainos Lietuvoje kyla – kodėl jos kyla? Kaip jūs galėtumėte paaiškinti žiūrovams?
A. Avulis: Čia yra kelios tokios aplinkybės, kurios tiesiog stumia tas kainas į viršų. Pirmas dalykas – tai paklausa, ji didėja. Paklausa didėja dėl to, kad atpigo būsto finansavimas – pinigų kaina sumažėjo.
Europos centrinis bankas, man atrodo, jau keturis kartus mažino bazines palūkanas ir, aišku, kad kreditai šiandien kainuoja ženkliai pigiau, ir tai skatina įsigyti būstą. Kitos yra dvi priežastys, kurios vėlgi, iš kitos pusės, daro spaudimą.
Statybos darbai patys brangsta dėl to, kad trūksta darbo jėgos, ir dar viena sąlyga yra projektai, kuriuos mes vykdome, jie išsitęsia per daug ilgai dėl biurokratinių tokių dirbtinių kliūčių.
Tai visi šie dalykai, kai susideda, gaunasi taip, kad tos kainos per metus praktiškai paaugo 10 proc. ir tai mums irgi kelia didelį susirūpinimą ir nerimą, nes tai nėra labai gerai.
O kodėl tai nėra gerai?
A. Avulis: Dėl to, kad pirmas dalykas – kai kainos kyla, tai mažėja galinčių pirkti būstą ir jeigu verslas dirba trumpoje distancijoje, tai gal ir gerai. Mes žiūrime į verslą ilgoje distancijoje ir mums norisi, kad tai būtų stabilu, kad nebūtų „pagavome bangą, užsidirbome pinigų ir paskui nieko neveikiame“.
Mes norime daryti verslą 10, 20 metų ir tam pati geriausia būna tokia kainų dinamika, kai ji yra apie 3 proc. kilimas – tada būna labai gerai. Kitas dalykas, kai yra kainų kilimas 10 proc. arba ir daugiau, tai į rinką ateina spekuliantai ir jie iškreipia vaizdą.
Mums atrodo, kad čia yra poreikis, kad perka žmonės, o iš tikrųjų to nėra. Po kažkiek laiko jie sugrįš į rinką, spekuliantai irgi pradės pardavinėti, ir jie pradės konkuruoti su mumis, nekurdami jokios vertės, nieko nedarydami, jie tiesiog palauks du metus, tiek mes statome vieną projektą.
Apie du metus vyksta statyba, ir tada, jeigu jie šiandien nusiperka būstą, mes jį pastatome po dviejų metų, jis jau būna 20 proc. brangesnis. Tai skatina ateiti investuotojus, kurie save vadina smulkiais investuotojais, mes juos vadiname spekuliantais, ir tai, aišku, irgi iškreipia rinką ir tai nėra labai gerai, nes anksčiau ar vėliau jie sugrįš į tą rinką ir tada mes suprasime, kad čia nebuvo tokia paklausa, kaip mums atrodo, o paklausa yra gerokai mažesnė ir tada kažkas, aišku, bus labai nusivylęs.
Jūs užsiminėte apie tuos spekuliantus – ar gali žmonės kažkaip juos atskirti? Ar būna, kad jų darbų kokybė, nekilnojamas turtas jų paruoštas, parengtas yra kažkaip prastesnės kokybės?
A. Avulis: Ne, jie absoliučiai niekuo nesisikiria, jie tiesiog tuos butus, kuriuos mes statome, jie nusiperka, jie laiko juos du metus ir juos parduoda – viskas, nieko čia neatskirsi, jie tiesiog išnaudoja tą galimybę.
Labai gerai būna, kai rinkoje nėra tokio kainų augimo, tai tada spekuliantų nėra, tada mes suvokiame, kiek iš tikrųjų yra reali būsto paklausa. Reali, tai yra, žmonės perka grynai sau, ir pagal tai galima orientuoti, kiek statyti, bet šiai dienai turime tokią situaciją, kokią turime.
Gerb. Indre, neseniai Registrų centras skelbė, kad liepos mėnesį nekilnojamojo turto sandorių rinka įkaito ir pirkimų-pardavimų skaičiai, sandorių skaičiai išties išaugo ir 2022 metais birželio mėnesį buvo tokie dideli, kaip būtent šiuo metu. Kaip jūs vertintumėte tą situaciją, ką mes dabar matome?
I. Genytė-Pikčienė: Matyt, reiktų grįžti į tuos 2022-uosius ir prisiminti, kokią gi tuomet mes stebėjome situaciją. Mes tuomet išgyvenome popandeminį nekilnojamojo turto rinkos vystymąsi, kuris buvo išties netvarus.
Tuo metu ir sandorių skaičius buvo labai stipriai padidėjęs dėl paklausos ir, atitinkamai, tą padidėjimą sąlygojo numatomas infliacijos bangos įsibėgėjimas, nes jau per pandemiją buvo aišku, kad susidarys tam tikri pasiūlos-paklausos šokai, kurie nuvilnys tiek per sąnaudų eilutes ir paveiks statybų kompanijų sąnaudas, tiek ir atitinkamai iššauks vartotojų infliaciją, nes jau žaliavų kainos kilo gerokai anksčiau dėl tiekimo grandinių sutrukinėjimo, dėl tam tikrų būtent paklausos atsigavimo ir pasiūlos nepakankamumo veiksnių.
Tai tas disbalansas užvijo nekilnojamojo turto sandorius į tikrai reikšmingas aukštumas. Buvo tikrai didelė dalis sandorių, kurie buvo spekuliaciniai, kurie reiškia, buvo nulemti tų tokių trumpalaikių investicinių tikslų norint uždirbti, o ne norint įsigyti būstą sau, ir tai nebuvo tvaru, tai iškreipė rinką.
Spekuliaciniai sandoriai vienareikšmiškai labai stipriai užvirino paklausą, kai tuo tarpu tie gyventojai, kurie nori įsigyti būstą sau, jie tada nebeįperka būsto, ir to tokio įperkamumo lygio atsistatymas tęsiasi iki šiol.
Iš tikrųjų, Lietuvos bankas skaičiuoja atsipirkamumo indeksą ir atsipirkamumas, tiksliau įperkamumas, jis dar nėra sugrįžęs į tvarų ir sveiką lygį ir dabar mes matome, kad vėl yra rinka paūmėjusi.
Pirmaisiais mėnesiais sandorių skaičius buvo šoktelėjęs per metus 30 proc., bet tas lygis nekėlė daug įtampos, nes buvo stebimas toks visai organiškas ir natūralus atsigavimas, bet jeigu tęsis ir toliau toks aktyvumas, kokį stebėjome pastarąjį mėnesį, tai iš tikrųjų, tai reikš, kad rinka kaista, kad rinka nėra balanse ir kad tai gali iššaukti netvarius būsto kainų augimo tempus netolimoje ateityje. Ir tai, iš tiesų, yra šiai dienai nedėkinga situacija.
Visą pokalbį kviečiame pamatyti teksto pradžioje.
Patiko straipsnis? Užsiprenumeruokite mūsų naujienlaiškį ir gaukite svarbiausias dienos naujienas bei įdomiausius straipsnius kiekvieną darbo dieną 11 val. Tiesiai į Jūsų el. paštą!
